Le 30 décembre 2021, ce qui est maintenant connu sous le nom d’incendie de Marshall a balayé plusieurs villes du comté de Boulder, juste au nord de Denver, Colorado. Alors que l’incendie rugissait, des rafales de vent proches de la force d’un ouragan ont contribué à la propagation.
À la fin de la destruction, qui était initialement estimée à quelques centaines de maisons, le décompte des pertes s’élevait à près de 1 000 structures. 127 autres bâtiments ont été endommagés. Et, la grande majorité de ces bâtiments étaient des maisons.
L’incendie a ravagé la zone si rapidement que dans la plupart des cas, il n’y avait pas le temps de faire grand-chose d’autre que de saisir les clés de la voiture et de se mettre en sécurité. Et, beaucoup de propriétaires qui ont été forcés de fuir sont revenus à rien. Des lotissements entiers ont été réduits en cendres au cours de l’incendie. Les seules preuves restantes des quartiers qui existaient autrefois sont les véhicules calcinés garés dans des allées noircies et les étranges piles de briques qui étaient autrefois utilisées pour encadrer les portes et les garnitures.
Mais le chaos qui s’est produit ce jour-là ne s’est pas terminé avec l’incendie. Le lendemain, le réveillon du Nouvel An, nous avons eu notre première neige de la saison et la tempête a fait chuter les températures. Dans bon nombre des quartiers restants, les services publics de gaz et d’électricité étaient hors service en raison de l’incendie, ce qui, associé à la baisse des températures, signifiait que certaines maisons près de l’incendie risquaient de geler et, à leur tour, de rupture de tuyaux.
Mais attendez! Il y a plus. Après tout, quand il pleut, il pleut.
Non seulement ces propriétaires ont perdu leur maison et leurs biens, mais dans de nombreux cas, leurs polices d’assurance habitation n’ont peut-être pas fourni une couverture adéquate, compte tenu des conditions uniques du marché du logement. Voici pourquoi cela se produit et ce que vous pouvez faire si vous êtes dans le même bateau.
Problèmes de couverture d’assurance sur le marché du logement en plein essor
Le marché immobilier du Colorado Front Range est en plein essor depuis environ 2013. Les prix ont augmenté chaque année et au cours des 18 derniers mois environ, les prix des maisons dans le Colorado se sont appréciés de 27 %. Génial, non ? Ma maison vaut plus !
Mais imaginez maintenant ceci : c’est la fin de l’année, vous vous détendez à la maison avec votre famille après avoir juste célébré un joli Noël. Vous venez d’acheter cette maison il y a cinq ans et votre famille s’y est installée.
Soudain, votre détente est interrompue par l’odeur de la fumée. Vous regardez à l’extérieur, seulement pour voir des incendies déchaînés se diriger vers vous. Alors, vous attrapez votre famille et sautez dans la voiture et partez. Vous espérez que tout va bien, mais vous avez un sentiment de terreur. Ces flammes étaient très proches et ce vent est féroce.
Le lendemain, vous êtes autorisé à revenir dans la zone, pour découvrir que votre maison est entièrement brûlée, ainsi que tout ce qui s’y trouve. Vous révisez votre police et découvrez que la police d’assurance habitation que vous avez souscrite lorsque vous avez acheté votre maison vous couvre jusqu’à 500 000 €, mais il y a un problème : l’appréciation.
Et, sur ce marché, votre maison a presque certainement pris de la valeur de manière significative depuis le moment où vous l’avez achetée. Après tout, la maison de votre voisin vient de se vendre 749 000 €. Vous aviez la même maison modèle et des finitions similaires, il est donc raisonnable de supposer que votre maison valait également 749 000 €.
Une partie de cette valeur se trouve dans la terre, bien sûr, et la terre est toujours là. Mais qu’en est-il du delta de 249 000 € entre ce pour quoi vous étiez assuré et la valeur actuelle de la maison, qui est de 0 €, car il ne s’agit que d’une coquille brûlée ? Qui paie pour l’écart dans les montants de couverture en raison de l’appréciation rapide qui se produit sur le marché du logement ?
C’est le problème auquel sont confrontés certains des propriétaires qui ont perdu leur maison et leurs biens dans l’incendie : leurs polices d’assurance habitation peuvent ne pas inclure une couverture suffisante pour compenser leurs pertes totales. Et c’est un problème auquel tout autre propriétaire confronté à une perte totale de sa maison pourrait être confronté s’il n’a pas une couverture adéquate maintenant que la valeur des maisons a grimpé en flèche.
Je voulais savoir comment ce problème de couverture d’assurance affecterait ceux qui ont perdu leur maison dans l’incendie de Marshall, alors j’ai contacté mon ami, Steve Longenecker, de Mountain Insurance: Longmont, pour lui demander comment fonctionne l’assurance habitation. (Heureusement, je n’ai jamais eu à l’utiliser.)
Steve a déclaré que de nombreuses polices d’assurance habitation incluent ce qu’on appelle une couverture de remplacement prolongée, qui peut couvrir de 10 à 25 % au-dessus de la limite de couverture. Certaines polices vont même jusqu’à 100 % au-dessus de la limite.
C’est une lueur d’espoir pour certains de ces propriétaires, à condition que leur police inclue ce type de couverture. Et il est fort probable que la politique de tout le monde ne le fasse pas dans ce cas.
Mais que les propriétaires touchés par l’incendie aient ou non une couverture adéquate, la tâche ardue de reconstruire des milliers de vies commence maintenant. Le gouverneur du Colorado, Jared Polis, a déclaré l’état d’urgence en raison de l’incendie de Marshall. En tant que tel, la FEMA intervient pour aider. Les compagnies d’assurance ont également envoyé des remorques dotées d’experts pour évaluer les dommages causés aux maisons. Mais cela va prendre beaucoup de temps pour nettoyer le désordre.
Je ne partage pas cette histoire par sympathie, mais plutôt pour montrer à quel point votre police d’assurance habitation est précieuse et nécessaire. Vous n’avez pas besoin de la couverture tant que vous n’en avez pas besoin, mais vous ne pouvez pas augmenter vos limites de couverture après une catastrophe. Vous devez vous assurer d’être couvert au préalable, sinon vous pourriez vous retrouver dans une situation similaire.
Leçons d’assurance à tirer du Marshall Fire
Pour vous aider à éviter des problèmes similaires, voici quelques conseils sur la façon dont vous pouvez utiliser les leçons de cette horrible tragédie :
1. Communiquez avec votre agent d’assurance à présent.
Il est important que vous appeliez votre agent d’assurance ou votre compagnie aujourd’hui pour vérifier votre couverture, avant que quelque chose ne se produise. Demandez-leur d’évaluer les limites de couverture de votre police pour vous assurer que vous êtes suffisamment couvert.
Renseignez-vous sur la couverture de remplacement prolongée. Découvrez si votre entreprise offre ce type de couverture, si votre police l’inclut, et assurez-vous de demander comment fonctionne exactement cette couverture. Chaque compagnie d’assurance est différente et vous voulez savoir comment votre entreprise gère sa couverture avant qu’une tragédie ne se produise.
2. Obtenez une police d’assurance propriétaire.
Si vous êtes propriétaire d’un bien locatif, vous devriez avoir une police d’assurance propriétaire. Ce type de police couvre le logement et les appareils électroménagers de vos propriétés locatives et, comme pour votre propre police d’assurance habitation, vous n’en aurez pas besoin tant que vous n’en aurez pas besoin. Mais quand vous le ferez, vous serez heureux de l’avoir.
Assurez-vous que votre police du propriétaire couvre également la perte de loyer. La plupart des polices des propriétaires couvrent généralement cette dépense, mais le temps de s’assurer que la vôtre le fait est avant de vous devez faire une réclamation.
Vous devez également vérifier que votre police couvre les appareils que vous avez fournis dans la propriété locative. Si ce n’est pas le cas, vous devriez vous renseigner sur ce qu’il en coûterait pour ajouter cette couverture.
Il est également sage de créer un calendrier de rappel chaque année pour réévaluer la couverture de votre police à mesure que notre marché augmente.
3. Exiger de vos locataires qu’ils aient une police d’assurance pour les locataires.
En tant que propriétaire, vos locataires devraient également avoir une police d’assurance locataire pour couvrir leurs biens en cas d’urgence comme celle-ci. Votre bail devrait les obliger à avoir cette politique comme condition de leur location.
Cette police couvre également les frais de logement temporaire s’ils ne peuvent pas vivre dans votre logement, ce qui est donc avantageux pour les deux parties.
4. Commencez votre réclamation dès que possible.
Si vous vous retrouvez parmi les décombres d’une catastrophe, vous devez contacter votre agent ou votre compagnie d’assurance dès que possible pour initier la réclamation. Demandez-leur conseil pour obtenir immédiatement des fonds pour des dépenses telles que le logement, la perte de loyer ou le remplacement d’objets perdus lors de la catastrophe.
Dans le Colorado, la Division of Insurance dispose d’un expert en sinistres public qui peut vous aider à vous défendre. Cela dit, vous pouvez également engager votre propre personne pour examiner vos réclamations et aider à plaider votre cause si vous souhaitez emprunter cette voie.
Êtes-vous prêt à investir?
L’une des questions les plus fréquemment posées sur les forums BiggerPockets est « Comment puis-je commencer à investir dans l’immobilier sans argent et sans crédit ? » La réponse? Vous ne devriez pas. Vous devez régler votre situation et investir dans une position de solidité financière.
Dernières pensées
Il existe maintenant des preuves que l’incendie de Marshall n’était pas une catastrophe naturelle, mais qu’il a probablement été causé par des humains. Cela signifie que c’était probablement évitable. Les pertes, qui totalisent des centaines de millions de dollars ou plus, sont dévastatrices. Et cela s’est produit dans un marché du logement incroyablement serré, qui a non seulement perdu environ 5 % de ses logements le 30 décembre, mais a simultanément créé 1 000 nouveaux acheteurs qui ont besoin de logements.
Ne vous mettez pas dans une position de sous-assurance. Communiquez avec votre agent d’assurance dès aujourd’hui pour vous assurer d’avoir une couverture adéquate sur toutes vos propriétés.
Pour choisir la formule la plus adaptée à votre besoin, rendez vous sur cette article expliquant en détaille comment trouvé le pack qui convient à vos besoins grâce à l’aide d’un comparateur d’assurance auto !